Få lån på dagen

0
689

To eller flere kan eie en ting sammen, og det er nokså
vanlig at to eller flere personer eier fast eiendom i sameie. Sameieforhold
reiser mange ulike problemstillinger. Denne artikkelen omhandler kun tilfeller
hvor flere personer eier en ting sammen, dette kalles et tingsrettslig sameie.
De tilfeller hvor en ting eies av et selskap eller liknende holdes utenfor.

Hva er sameie
Sameie i tingsrettslig forstand kan forklares som at flere
har den samme rett til å råde faktisk eller rettslig over en ting. Hver enkelt
kan utøve den rådighet som en ene-eier normalt ville hatt, men forholdet til
medeierne innbærer at rådigheten er begrenset. For at noe skal kunne betegnes
som et sameie må hver enkelt sameiers eierinteresse knytte seg til hele tingen.
Hvor  flere personer har eiendomsrett til hver sin del av en ting foreligger det
ikke et sameie. Sameie foreligger kun hvor en sameier har rett til en ideell
andel av tingen. Hvor en person eier en ting, mens en annen har en begrenset
rettighet i tingen, for eksempel en bruksrett, foreligger det ikke et sameie.

Det at en ting er i sameie legger begrensninger på den
fysiske og rettslige rådighet som hver sameier kan utøve. Fysisk rådighet vil si
å bruke tingen. Eksempler på rettslig rådighet er salg, utleie, pantsettelse,
stiftelse av rettigheter for andre. Det vil selvsagt skape problemer dersom alle
sameierne hver for seg skal kunne utøve fysisk og rettslig rådighet over tingen
som om de eide den alene. Hovedreglene om sameiernes rettslige og fysiske
rådighet over tingen vil bli gjennomgått nedenfor.

Sameieloven kommer til anvendelse når to eller flere eier
noe sammen på en slik måte at retten deres er regnet i parter etter delings-
eller forholdstall, jfr. sameieloven § 1.

Hvordan oppstår sameie

Sameie kan oppstå på ulike måter. Hvordan et sameie har
oppstått kalles også for sameiets stiftelsesgrunnlag.

Avtale/kontrakt er et vanlig stiftelsesgrunnlag for sameie.
To personer kjøper for eksempel en hytte sammen. En vanlig eierform i dag er det
som kalles eierseksjoner. Det innebærer at man enten har ideell eiendomsrett til
grunn og hus og dertil eksklusiv bruksrett til sin leilighet eller har eksklusiv
eiendomsrådighet til sin leilighet og dertil sameierett i tomt og
fellesrområder. Ved kjøp av en eierseksjon kjøper man seg også inn i et sameie.

Et annet vanlig stiftelsesgrunnlag er gave eller
testamentsarv. En person gir eller testamenterer en ting til to eller flere
personer i fellesskap.

Ekteskapsloven § 31 sier at det ektefeller erverver sammen
blir sameie. Det kan imidlertid noen ganger være vanskelig å avgjøre om tingen
er ervervet sammen eller av den ene med få lån på dagen fra den andre. Ting som samboere
kjøper sammen vil også være i sameie. Imidlertid er samliv i seg selv ikke
tilstrekkelig til å konstatere sameie, det må i tillegg kunne pekes på et
rettsstiftende moment.

Sameie kan også oppstå ved at det skjer en sammenblanding
av flere ting slik at utsondring er praktisk umulig. Dette kalles
sammenblandingssameie.

Har man konstatert at det foreligger et sameie, kan
spørsmålet om hvilken eierbrøk de ulike sameierne har reise seg. For å avgjøre
dette må man se nærmere på om stiftelsesgrunnlaget sier noe om dette.
Stiftelsesgrunnlaget vil ofte kunne gi et bidrag til løsningen av dette
spørsmål. Avtalen, testamentet, de faktiske forholdene ved sameiets stiftelse
(hvilken andel den enkelte betalte av kjøpesummen) osv. vil si noe om
eierbrøkene. Imidlertid kan forhold underveis ha bidratt til at eierbrøkene er
annerledes i dag enn ved stiftelsen av sameiet.

Hvilken rettslig og fysisk rådighet har hver sameier

For å finne ut hvilken rettslig og fysisk rådighet hver
sameier har må man igjen starte med stiftelsesgrunnlaget. Dette kan ofte gi svar
på spørsmål omkring dette. Også etterfølgende omstendigheter kan være av
betydning. Særlige avtaler om bruk kan være inngått og faktisk handlemåte kan
kaste lys over hvordan stiftelsesgrunnlaget har blitt oppfattet. Dersom ikke
stiftelsesgrunnlaget eller andre forhold kan gi svar inneholder sameieloven
deklaratoriske regler for den enkeltes rettigheter.

Sameieloven inneholder regler for den enkelte sameiers
faktiske bruk av tingen. Regelen inneholder kvalitative og kvantitative
begrensninger i den enkelte sameiers bruk.

Det kvalitative går på hva hver enkelt sameier kan bruke
tingen til. Sameierne kan bruke tingen til den utnyttelse som partene hadde i
tankene ved anskaffelsen. I tillegg kan tingen brukes til det som er en vanlig
bruksmåte for ting av vedkommende art. Nye bruksmåter må også kunne foretas
dersom dette er i tråd med tiden og forholdene.

Det kvantitative angår hvor omfattende en viss bruk kan
være. Utgangspunktet i lovens § 3 er at ingen må bruke tingen i større grad en
det som svarer til vedkommendes part. Man ser ikke på hver enkelt form for
rådighet for seg selv, men om den totale bruksutnyttelsen overskrider
vedkommendes andel. Dersom det ligger naturlige begrensninger i vedkommende
utnyttelsesmåte må imidlertid hver enkelt sameier begrense sin bruk til sin
andel.

Begrensninger i sameiernes bruk ligger imidlertid i at
tingen ikke må brukes slik at det unødig eller urimelig er til ulempe for noen
medeier, samt at sameierne har en omsorgsplikt og etter lovens § 8 skal fare
fint med tingen.

Når det gjelder rettslig rådighet finnes det her mange
ulike måter å råde rettslig over en sameieting. Nedenfor vil det derfor bare
redegjøres for utgangspunktene og noen vanlige rettslige disposisjonsmåter.

En vanlig rettslig disposisjon er avhendelse. Hovedregelen
i sameielovens § 10 er at hver enkelt sameier har avhendelsesrett. Man kan selge
sin sameierett eller deler av den til hvem som helst. Visse unntak gjelder.
Sameiepart som er knyttet til fast eiendom kan vanligvis ikke avhendes separat,
bare med vedkommende eiendom. Stiftelsesgrunnlaget kan også inneholde unntak fra
dette utgangspunkt.

Sameieloven inneholder ingen regler om annen rettslig
rådighet enn avhending.  Utgangspunktet må likevel være at dersom man kan selge,
så må man også kunne gjøre det mindre, for eksempel leie bort, pantsette, stifte
rettigheter for andre osv. Klart er det likevel at den rettslige disposisjonen
aldri kan omfatte mer enn den part sameieren har.

Sameieloven innholder regler som skal verne de andre
sameierne mot rettslige disposisjoner og faktisk misbruk fra en sameier.

Viktig er reglene om innløsningsrett i lovens § 11. Når en
sameiepart skifter eier eller en sameier overlater noen av sine rettigheter, kan
en eller flere av medeierne tre inn. Innløsningsretten gjelder imidlertid ikke
overfor alle. Loven opererer med en beskyttet krets av erververe som
innløsningsretten ikke kan brukes overfor. Til denne krets hører den
overdragendes sameiers ektefelle og livsarvinger. Sameierne må gjøre gjeldende
sin forkjøpsrett innen 6 måneder fra det tidspunkt  de fikk eller burde skaffet
seg kjennskap til det som utløser forkjøpsretten.

Hvis en av sameierne misbruker sin rettslige eller fysiske
rådighet i sameiet kan de andre sameierne kreve å få utløse denne medeieren.
Kravet er at misbruket er varig og har skjedd på tross av mer enn en advarsel.

Hvordan fordeles utgifter og inntekter som er knyttet til
sameietingen

Sameielovens § 9 angir at faste eller nødvendige utgifter
fordeles etter sameiebrøken. Unntak gjelder for utgifter som noen av sameierne
har mer gagn av enn de andre. Da fordeles utgiftene etter nytteprinsippet.

Hovedregelen for fordeling av eventuelle inntekter er at
disse fordeles etter partsforholdet.

Fra disse utgangspunkt kan det foreligge bestemmelser i
stiftelsesgrunnlaget som gir en annerledes fordeling.

Hvordan opphører et sameie

Sameieforhold kan opphøre av mange grunner.
Stiftelsesgrunnlaget kan angi at forholdet er tidsbegrenset, en sameier kan
kjøpe de andre ut, sameietingen kan gå til grunne eller eksproprieres. Her skal
jeg videre særlig redegjøre for kort for hovedreglene om den oppløsningsrett som
hver av sameierne har etter lovens § 15. Den sier at enhver sameier til enhver
tid kan kreve oppløsning av sameiet. Dette er en nødvendig sikkerhetsventil for
den sameier som ikke lenger har interesse av å delta i sameiet.

Den som krever oppløsning må varsle de andre med en rimelig
frist om sitt krav. Oppløsningen skal etter hovedregelen skje ved nauraldeling
dersom dette kan foretas uten skade. Kan den ikke det skal den selges etter
reglene om tvangssalg. Hver sameier kan da by på tingen og har forkjøpsrett
foran utenforstående. Er det flere sameiere som gir høyeste bud blir de sameiere
i tingen.