Få lån på dagen

    0
    2050

    To eller flere kan eie en ting sammen, og det er nokså
    vanlig at to eller flere personer eier fast eiendom i sameie. Sameieforhold
    reiser mange ulike problemstillinger. Denne artikkelen omhandler kun tilfeller
    hvor flere personer eier en ting sammen, dette kalles et tingsrettslig sameie.
    De tilfeller hvor en ting eies av et selskap eller liknende holdes utenfor.

    Hva er sameie
    Sameie i tingsrettslig forstand kan forklares som at flere
    har den samme rett til å råde faktisk eller rettslig over en ting. Hver enkelt
    kan utøve den rådighet som en ene-eier normalt ville hatt, men forholdet til
    medeierne innbærer at rådigheten er begrenset. For at noe skal kunne betegnes
    som et sameie må hver enkelt sameiers eierinteresse knytte seg til hele tingen.
    Hvor  flere personer har eiendomsrett til hver sin del av en ting foreligger det
    ikke et sameie. Sameie foreligger kun hvor en sameier har rett til en ideell
    andel av tingen. Hvor en person eier en ting, mens en annen har en begrenset
    rettighet i tingen, for eksempel en bruksrett, foreligger det ikke et sameie.

    Det at en ting er i sameie legger begrensninger på den
    fysiske og rettslige rådighet som hver sameier kan utøve. Fysisk rådighet vil si
    å bruke tingen. Eksempler på rettslig rådighet er salg, utleie, pantsettelse,
    stiftelse av rettigheter for andre. Det vil selvsagt skape problemer dersom alle
    sameierne hver for seg skal kunne utøve fysisk og rettslig rådighet over tingen
    som om de eide den alene. Hovedreglene om sameiernes rettslige og fysiske
    rådighet over tingen vil bli gjennomgått nedenfor.

    Sameieloven kommer til anvendelse når to eller flere eier
    noe sammen på en slik måte at retten deres er regnet i parter etter delings-
    eller forholdstall, jfr. sameieloven § 1.

    Hvordan oppstår sameie

    Sameie kan oppstå på ulike måter. Hvordan et sameie har
    oppstått kalles også for sameiets stiftelsesgrunnlag.

    Avtale/kontrakt er et vanlig stiftelsesgrunnlag for sameie.
    To personer kjøper for eksempel en hytte sammen. En vanlig eierform i dag er det
    som kalles eierseksjoner. Det innebærer at man enten har ideell eiendomsrett til
    grunn og hus og dertil eksklusiv bruksrett til sin leilighet eller har eksklusiv
    eiendomsrådighet til sin leilighet og dertil sameierett i tomt og
    fellesrområder. Ved kjøp av en eierseksjon kjøper man seg også inn i et sameie.

    Et annet vanlig stiftelsesgrunnlag er gave eller
    testamentsarv. En person gir eller testamenterer en ting til to eller flere
    personer i fellesskap.

    Ekteskapsloven § 31 sier at det ektefeller erverver sammen
    blir sameie. Det kan imidlertid noen ganger være vanskelig å avgjøre om tingen
    er ervervet sammen eller av den ene med få lån på dagen fra den andre. Ting som samboere
    kjøper sammen vil også være i sameie. Imidlertid er samliv i seg selv ikke
    tilstrekkelig til å konstatere sameie, det må i tillegg kunne pekes på et
    rettsstiftende moment.

    Sameie kan også oppstå ved at det skjer en sammenblanding
    av flere ting slik at utsondring er praktisk umulig. Dette kalles
    sammenblandingssameie.

    Har man konstatert at det foreligger et sameie, kan
    spørsmålet om hvilken eierbrøk de ulike sameierne har reise seg. For å avgjøre
    dette må man se nærmere på om stiftelsesgrunnlaget sier noe om dette.
    Stiftelsesgrunnlaget vil ofte kunne gi et bidrag til løsningen av dette
    spørsmål. Avtalen, testamentet, de faktiske forholdene ved sameiets stiftelse
    (hvilken andel den enkelte betalte av kjøpesummen) osv. vil si noe om
    eierbrøkene. Imidlertid kan forhold underveis ha bidratt til at eierbrøkene er
    annerledes i dag enn ved stiftelsen av sameiet.

    Hvilken rettslig og fysisk rådighet har hver sameier

    For å finne ut hvilken rettslig og fysisk rådighet hver
    sameier har må man igjen starte med stiftelsesgrunnlaget. Dette kan ofte gi svar
    på spørsmål omkring dette. Også etterfølgende omstendigheter kan være av
    betydning. Særlige avtaler om bruk kan være inngått og faktisk handlemåte kan
    kaste lys over hvordan stiftelsesgrunnlaget har blitt oppfattet. Dersom ikke
    stiftelsesgrunnlaget eller andre forhold kan gi svar inneholder sameieloven
    deklaratoriske regler for den enkeltes rettigheter.

    Sameieloven inneholder regler for den enkelte sameiers
    faktiske bruk av tingen. Regelen inneholder kvalitative og kvantitative
    begrensninger i den enkelte sameiers bruk.

    Det kvalitative går på hva hver enkelt sameier kan bruke
    tingen til. Sameierne kan bruke tingen til den utnyttelse som partene hadde i
    tankene ved anskaffelsen. I tillegg kan tingen brukes til det som er en vanlig
    bruksmåte for ting av vedkommende art. Nye bruksmåter må også kunne foretas
    dersom dette er i tråd med tiden og forholdene.

    Det kvantitative angår hvor omfattende en viss bruk kan
    være. Utgangspunktet i lovens § 3 er at ingen må bruke tingen i større grad en
    det som svarer til vedkommendes part. Man ser ikke på hver enkelt form for
    rådighet for seg selv, men om den totale bruksutnyttelsen overskrider
    vedkommendes andel. Dersom det ligger naturlige begrensninger i vedkommende
    utnyttelsesmåte må imidlertid hver enkelt sameier begrense sin bruk til sin
    andel.

    Begrensninger i sameiernes bruk ligger imidlertid i at
    tingen ikke må brukes slik at det unødig eller urimelig er til ulempe for noen
    medeier, samt at sameierne har en omsorgsplikt og etter lovens § 8 skal fare
    fint med tingen.

    Når det gjelder rettslig rådighet finnes det her mange
    ulike måter å råde rettslig over en sameieting. Nedenfor vil det derfor bare
    redegjøres for utgangspunktene og noen vanlige rettslige disposisjonsmåter.

    En vanlig rettslig disposisjon er avhendelse. Hovedregelen
    i sameielovens § 10 er at hver enkelt sameier har avhendelsesrett. Man kan selge
    sin sameierett eller deler av den til hvem som helst. Visse unntak gjelder.
    Sameiepart som er knyttet til fast eiendom kan vanligvis ikke avhendes separat,
    bare med vedkommende eiendom. Stiftelsesgrunnlaget kan også inneholde unntak fra
    dette utgangspunkt.

    Sameieloven inneholder ingen regler om annen rettslig
    rådighet enn avhending.  Utgangspunktet må likevel være at dersom man kan selge,
    så må man også kunne gjøre det mindre, for eksempel leie bort, pantsette, stifte
    rettigheter for andre osv. Klart er det likevel at den rettslige disposisjonen
    aldri kan omfatte mer enn den part sameieren har.

    Sameieloven innholder regler som skal verne de andre
    sameierne mot rettslige disposisjoner og faktisk misbruk fra en sameier.

    Viktig er reglene om innløsningsrett i lovens § 11. Når en
    sameiepart skifter eier eller en sameier overlater noen av sine rettigheter, kan
    en eller flere av medeierne tre inn. Innløsningsretten gjelder imidlertid ikke
    overfor alle. Loven opererer med en beskyttet krets av erververe som
    innløsningsretten ikke kan brukes overfor. Til denne krets hører den
    overdragendes sameiers ektefelle og livsarvinger. Sameierne må gjøre gjeldende
    sin forkjøpsrett innen 6 måneder fra det tidspunkt  de fikk eller burde skaffet
    seg kjennskap til det som utløser forkjøpsretten.

    Hvis en av sameierne misbruker sin rettslige eller fysiske
    rådighet i sameiet kan de andre sameierne kreve å få utløse denne medeieren.
    Kravet er at misbruket er varig og har skjedd på tross av mer enn en advarsel.

    Hvordan fordeles utgifter og inntekter som er knyttet til
    sameietingen

    Sameielovens § 9 angir at faste eller nødvendige utgifter
    fordeles etter sameiebrøken. Unntak gjelder for utgifter som noen av sameierne
    har mer gagn av enn de andre. Da fordeles utgiftene etter nytteprinsippet.

    Hovedregelen for fordeling av eventuelle inntekter er at
    disse fordeles etter partsforholdet.

    Fra disse utgangspunkt kan det foreligge bestemmelser i
    stiftelsesgrunnlaget som gir en annerledes fordeling.

    Hvordan opphører et sameie

    Sameieforhold kan opphøre av mange grunner.
    Stiftelsesgrunnlaget kan angi at forholdet er tidsbegrenset, en sameier kan
    kjøpe de andre ut, sameietingen kan gå til grunne eller eksproprieres. Her skal
    jeg videre særlig redegjøre for kort for hovedreglene om den oppløsningsrett som
    hver av sameierne har etter lovens § 15. Den sier at enhver sameier til enhver
    tid kan kreve oppløsning av sameiet. Dette er en nødvendig sikkerhetsventil for
    den sameier som ikke lenger har interesse av å delta i sameiet.

    Den som krever oppløsning må varsle de andre med en rimelig
    frist om sitt krav. Oppløsningen skal etter hovedregelen skje ved nauraldeling
    dersom dette kan foretas uten skade. Kan den ikke det skal den selges etter
    reglene om tvangssalg. Hver sameier kan da by på tingen og har forkjøpsrett
    foran utenforstående. Er det flere sameiere som gir høyeste bud blir de sameiere
    i tingen.